Connaissez-vous la différence entre une copropriété divise et indivise? Si vous pensez à faire l’acquisition d’une copropriété, il est important de connaître la distinction entre ces deux types de logements, puisque leurs implications sont différentes. Pour vous aider à trouver une demeure qui correspond à vos besoins, voici tout ce que vous devez savoir les copropriétés divise et indivise, ainsi que sur les documents à vérifier avant l’achat d’une copropriété.

La copropriété divise

De façon générale, une copropriété est la propriété que plusieurs personnes ont ensemble et concurremment sur un même bien, chacune d’elles étant investie, privativement, d’une quote-part du droit.

Instaurée au Québec en 1969, la copropriété divise (ou condo) a grandement évolué. Nous retrouvons au Code civil du Québec, depuis sa réforme en 1994, un chapitre de 71 articles consacré à la copropriété divise.  L’engouement des Québécois pour ce type de propriété a amené le législateur à encadrer son développement et à définir les règles de fonctionnements en précisant les droits et responsabilités des copropriétaires ainsi que des administrateurs.

Plus simplement, en copropriété divise, vous devenez propriétaire d’une fraction ou partie de l’immeuble qui vous est propre (partie privative matériellement divisée), et d’une quote-part des parties communes (l’entrée, les passages, l’ascenseur, le stationnement, le terrain, la piscine…), tel qu’établi par la déclaration de copropriété.  C’est le syndicat de copropriété, représentant l’ensemble des copropriétaires, qui est responsable de la conservation de l’immeuble, l’entretien et l’administration des parties communes, la sauvegarde des droits, ainsi que des opérations d’intérêt commun.  La composition du conseil d’administration du syndicat ainsi que les conditions de leur charge sont fixées par le règlement de l’immeuble intégré a la déclaration de copropriété.

La copropriété indivise

La copropriété est dite par indivision lorsque le droit de propriété ne s’accompagne pas d’une division matérielle du bien.  La majorité des couples propriétaires d’une résidence le sont par indivision.  Mais l’indivision peut aussi se faire entre différentes personnes sans aucun lien entre elles. L’indivision s’accompagne alors généralement d’une convention portant sur l’identification des parts des indivisaires, du droit de préemption et de l’attribution d’un droit d’usage ou de jouissance exclusive d’une partie du bien indivis.  Les indivisaires administrent la copropriété et les décisions sont prises à la majorité en nombre et en parts.  L’administration peut aussi être confiée à un gérant choisi par les indivisaires.

Plus simplement, en indivision, vous devenez propriétaire de l’ensemble de l’immeuble, responsable pour une quote-part, avec un droit d’usage exclusif d’une partie du bien.  Moins règlementée et plus facile à créer, la copropriété indivise prend lentement de l’expansion; mais elle n’offre pas que des avantages. En l’absence d’une convention d’indivision, l’administration peut être plus laborieuse.  De plus, bien que les règles pour le financement soient assouplies (les indivisaires ne sont plus conjointement et solidairement responsables des créances des autres), la mise de fonds minimale à l’achat est de 20%.  Un autre point est aussi à considérer en indivise, si vous désirez louer temporairement le condo, vous ne pourrez exercer votre droit à la reprise de bail.  Vous devrez vous entendre avec le locataire.

Comme vous venez de voir, l’achat d’une copropriété diffère quelque peu de l’achat d’un jumelé ou d’une unifamiliale.  La vérification des documents devient tout aussi importante que l’inspection de l’immeuble.  Voyons ensemble ces documents.

Les documents à vérifier avant l’achat d’une copropriété

La déclaration de copropriété (divise) :  Ce document est le point de départ. C’est l’acte juridique en vertu duquel la propriété d’un immeuble se divise en fractions appartenant à une ou plusieurs personnes.  La déclaration de copropriété est un contrat qui dicte les règles à suivre et s’impose à tous les copropriétaires ainsi qu’à tous les occupants, même les locataires.  Elle comprend l’acte constitutif de copropriété, le règlement de l’immeuble et l’état descriptif des fractions ou partie privative.

C’est à la lecture de la déclaration de copropriété que l’acheteur est informé : de sa quote-part au niveau des charges, des règles de fonctionnements du syndicat ainsi que des règles relatives à la jouissance, à l’usage et à l’entretien des parties privatives et des parties communes.  Pour les personnes moins familières avec ce type de document, il est recommandé de les faire vérifier par son courtier immobilier ou son notaire.

La convention d’indivision (indivise) : S’apparentant à la déclaration de copropriété, c’est cette convention qui détermine les droits, les devoirs et les règles de vie des indivisaires.

La renonciation au droit de préemption :  L’indivision s’accompagne d’un droit de premier refus au bénéfice des indivisaires lorsque l’un d’eux désire vendre sa part indivise dans l’immeuble.  C’est pourquoi, pour acquérir une part indivise d’un immeuble, il vous faut recevoir du vendeur copie de la renonciation écrite de chacun des indivisaires à exercer leur droit de premier refus.

Les états financiers : C’est par les états financiers que l’acheteur découvre la qualité de gestion d’un immeuble. On y retrouve de l’ensemble des revenus et dépenses, l’état du fonds de prévoyance et de tout autre fonds (spéciaux, de placements…).  Il est recommandé de vérifier les états financiers pour une période de trois ans et de faire effectuer la vérification par une personne compétente.

Les procès-verbaux des réunions des administrateurs et des assemblées générales pour une période de trois ans : Ces documents fournissent de précieuses informations sur la petite histoire de la copropriété, l’état de l’immeuble, les difficultés et les projets des copropriétaires.

Le certificat de localisation :  C’est généralement la responsabilité du vendeur de fournir à l’acheteur un certificat de localisation décrivant la partie privative pour la copropriété divise et le global en indivision.

Plan directeur et certificat d’état de l’immeuble :  Beaucoup plus rares, ces documents n’en sont pas moins importants.  Ils vous informent sur l’état de l’immeuble et sur son programme d’entretien à moyen et long terme.  L’existence de ces documents démontrera la qualité supérieure de gestion des administrateurs de la copropriété.

La déclaration du vendeur : Lorsque vous utilisez les services d’un courtier immobilier, ce dernier aura fait remplir au vendeur un formulaire lui permettant de vous informer de tout ce qu’il connait de l’immeuble.  Ce formulaire est très utile pour l’acheteur, mais aussi pour le vendeur.  Il lui promet de s’acquitter de son obligation de divulgation.

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